Договор ренты по которому передается недвижимое имущество. Отдельные виды договора ренты. Субъекты и форма договора ренты

Содержание

Для приобретения собственности используются всем известные варианты: купля-продажа, дарение, наследование. Существует менее распространенный способ заключения сделки на переоформление имущества – подписать договор ренты, по условиям которого можно выплачивать стоимость приобретения частями длительный период. Такое соглашение имеет множество нюансов, и в них необходимо детально разобраться.

Что такое рента

В переводе слово рента имеет много значений, выражают ее экономический смысл слова – возвращать и отдавать. Заключение рентного договора предполагает участие и обязательства двух сторон:

1. Одна сторона, которая становится после подписания соглашения получателем ренты, обязуется передать имущество в собственность другому лицу.
2. Вторая сторона именуется плательщиком, она получает в собственность имущество и обязана выплачивать определенный период ренту или в качестве компенсации стоимости недвижимости содержать бывшего собственника.

Такие соглашения регулируются Гражданским Кодексом РФ. Договор ренты имеет свои особенности:

1. Происходит смена владельца имущества, но распоряжаться собственностью плательщик не имеет права, потому что на нее накладывается обременение – оформляется залог.
2. Расчет за приобретенную собственность происходит в рассрочку. По этим двум особенностям сделка имеет сходство с ипотечным кредитованием. Различие заключается в том, что оформить приобретение недвижимости могут даже граждане с небольшим доходом, которые не подходят под требования банков, и новым владельцам не нужно платить проценты.
3. Рентополучатель продолжает проживать в помещении, которое перешло в собственность другой стороне.

Предметом заключенной сделки считается индивидуально определенное имущество, оно может включать:

• недвижимое имущество;
• движимое;
• деньги;
• ценные бумаги.

Преимущественно договор ренты оформляют для приобретения жилья. Иногда такого рода переоформление собственности является единственным вариантом:

• получения жилой недвижимости для лиц с небольшим доходом;
• улучшения финансового состояния для одиноких людей пожилого возраста.

Виды договора ренты

Способ получения компенсации за приобретенную собственность предусматривается условиями документа. Различают формы рентной платы:

• в виде денежной суммы;
• в виде предоставления услуг;
• комбинированную – внесение денег и предоставление услуг.

В основу классификации рентных соглашений положены признаки различия длительности сроков заключенных сделок и способов компенсации стоимости имущества. Различают следующие виды:

• постоянной ренты;
• пожизненной ренты;
• пожизненного содержания с иждивением.

Договор постоянной ренты

Такой вид не имеет ограничений на период рентных выплат и носит бессрочный характер. Условия соглашения могут предусматривать уступку прав рентополучателя третьему лицу. Прекратить действие соглашения можно по предложению одной из сторон и обоюдному согласию и заменить рентные выплаты выкупом. Расчеты по такой сделке могут производится в денежной, комбинированной форме или способом предоставления услуг.

Договор пожизненной ренты на квартиру

Условия такого способа смены владельца квартиры предусматривают:

1. Исключительно денежный расчет.
2. Платежи вносятся по условиям соглашения ежемесячно или по окончанию квартала.
3. Срок действия договора ограничивается периодом жизни получателя, после его смерти рентные выплаты прекращаются.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Такой договор ренты имеет сходство с предыдущим видом – окончанием периода рентных выплат считается день смерти рентополучателя. Существуют особенности отношений сторон в этом случае – компенсация стоимости недвижимости происходит путем предоставления кредитору услуг, которые обеспечивают полное содержание и уход за ним. Это, например:

• питание;
• покупка одежды;
• лечение;
• ремонт квартиры.

Стороны рентного договора

В подобной сделке принимают участие две стороны:

1. Получатель ренты. Он по соглашению является рентным кредитором, его с целью является получение дохода. Рентополучателем любой формы оплаты за имущество может выступать физическое лицо или некоммерческая организация.
2. Плательщик ренты или рентный должник. Его целью является приобретение имущества в рассрочку оплаты на длительный период. По законодательству рентоплательщиками могут выступать физические и юридические лица.

Как оформить договор ренты

Правильно составленный договор ренты является гарантией обеспечения имущественных прав обеих сторон. Сторонам необходимо предусмотреть все нюансы:

1. С целью исключения возможности признания сделки недействительной должнику необходимо позаботиться о получении кредитором медицинского заключения о его дееспособности.
2. Можно избежать недоразумений между сторонами в будущем, если сразу определить сроки проведения оплаты.
3. В случае заключения соглашения на пожизненное содержание с иждивением необходимо составить детальный перечень всех предполагаемых в качестве компенсации за недвижимость услуг.

Правила оформления

Для заключения сделки сторонам нужно совершить следующие действия:

1. Владелец имущества должен собрать документы по квартире: на право собственности, справки о прописке проживающих лиц в ней. Еще надо получить справку о кадастровой стоимости объекта.
2. Законной считается только письменная форма соглашения. С примерным образцом документа нужно обратиться к юристу: он может посоветовать прописать упущенные детали. После составления окончательного варианта соглашения необходимо получить удостоверение нотариуса.
3. Рентная сделка предполагает отчуждение собственности, поэтому для нее обязательной является государственная регистрация, иначе соглашение будет признано недействительным.

Образец договора

Рентное соглашение не является утвержденным законодательством документом. Оно составляется в произвольной форме и содержит:

• паспортные данные рентополучателя и рентоплательщика;
• данные о предмете соглашения – имуществе и его стоимости;
• срок действия сделки и способ расчета за имущество;
• может быть предусмотрено право на выкуп у должника либо передачу права кредитора или должника наследнику.

Как оформить ренту с пожизненным проживанием

Особенностью такого вида сделки является то, что после ее заключения рентополучатель продолжает жить в бывшей своей собственности. Квартира по договору ренты переходит в собственность к рентоплательщику, но он не имеет право проживать в ней и распоряжаться собственностью без согласия прежнего владельца. Оформленная рента квартиры с пожизненным проживанием означает, что право распоряжения квартирой рентоплательщик обретает после:

• смерти рентополучателя;
• выкупа, если это предусмотрено условиями соглашения или должник уведомил о своем желании кредитора за три месяца до прекращения выплат.

Существенные условия договора ренты

Обязательными условиями, без которых невозможно составить документ, и он будет признан незаконным, являются:

• стороны сделки – рентополучатель и рентоплательщик;
• предмет соглашения – движимое или недвижимое имущество и его характеристика;
• определение вида договора и формы оплаты;
• обязанности должника по уплате компенсации за собственность кредитора.

Размер рентных платежей

Перед заключением сделки сторонам необходимо определить величину компенсации за приобретаемую собственность. Законодательством предусмотрено регулирование размеров выплат и обязательную их индексацию. Необходимо учитывать, что:

• сумма рентных выплат за месяц не должна быть меньше минимальной зарплаты при пожизненной ренте;
• нижний предел стоимости услуг за месяц в денежном выражении ограничивается размером двух минимальных зарплат при пожизненном содержании с иждивением.

Срок договора

Заключенная сделка предполагает длительный характер рентного договора. Отношения между рентополучателем и рентоплательщиком, согласно законодательству, могут прекращаться только после смерти бывшего владельца в случае пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. При постоянной ренте выплаты имеют бессрочный характер.

Способы обеспечения прав получателя ренты

Для исполнения должником своих обязательств перед кредитором законодательством предусмотрены способы влияния на нового владельца собственности. При заключении сделки на недвижимость оформляется ипотечный договор и налагается обременение на собственность. В случае с движимым имуществом предусмотрено внесение должником залога или оформление поручительства, страхования переоформленной собственности. Неисполнение предусмотренных обязательств рентоплательщиком может стать основанием для прекращения договора и утраты права собственности на имущество.

Плюсы и минусы рентного договора

Соглашению характерна алеаторность (рискованность) – его условия содержат риски для обеих сторон:

1. Кредитор и должник могут недополучить компенсацию своих имущественных затрат из-за неопределенности срока. Случается, что кредитор умирает быстро, и должник получает квартиру за минимальные выплаты. Бывает наоборот – рентополучатель переживает рентоплательщика и даже его наследника.
2. Повреждение или утрата имущества не освобождает должника от дальнейших выплат, он только может потребовать расторжение сделки.
3. Рентоплательщик не может проживать в приобретенной квартире или отчуждать ее.
4. Существует риск мошенничества с обеих сторон. Иногда пенсионеры стремятся заключить сделку для получения дохода, а потом ищут повод для ее расторжения. Бывает, что рентоплательщик недобросовестно осуществляет уход за престарелым лицом и желает приблизить его смерть.

Налогообложение

При оформлении рентной сделки используются нормы закона, которые применяются при купле-продаже или дарении. Случай, когда новый собственник приобретает имущество в обмен за плату, приравнивается к купле-продаже. Рентоплательщик получает право на имущественный налоговый вычет, размер которого равняется сумме расходов на приобретение.

Для рентополучателя сумма, полученная за переоформленное имущество и в виде последующих периодических рентных выплат, считается доходом и подлежит налогообложению. Для начисления налога общую сумму дохода уменьшают на налоговый и имущественный вычет и умножают на 13%. Имущественный вычет (1000000 рублей) можно заменить суммой затрат на приобретение собственности, если имеются подтверждения (чеки, квитанции).

При получении недвижимости под рентные платежи бесплатно применяются нормы закона о договоре дарения. Избежать налогообложения рентоплательщику удастся, если кредитором является близкий родственник. Во всех других случаях переоформленная недвижимость считается доходом, полученным в натуральной форме, и облагается налогом в размере 13%.

Как расторгнуть ренту

У нотариуса возможно только добровольное расторжение сделки с обоюдного согласия кредитора и должника. В других случаях прекратить действие соглашения можно только через суд. Причиной расторжения сделки в судебном порядке может быть признание недееспособным рентополучателя или, если установлен факт невыполнения своих обязанностей рентоплательщиком. Для исключения риска получения претензий со стороны рентополучателя или его родственников к должнику, ему необходимо беречь:

• медицинское заключение о дееспособности кредитора на момент заключения сделки;
• чеки, квитанции, подтверждающие расходы рентоплательщика на содержание рентополучателя.

Видео: понятие рентных договоров

Нашли в тексте ошибку? Выделите её, нажмите Ctrl + Enter и мы всё исправим!

В настоящее время в РФ регулирование нормативно-правовой направленности относительно договора ренты реализуется общими, а отдельные варианты соглашения — специальными нормами, закреплёнными в действующем Гражданском кодексе. Важно отметить, что в соответствии с названным договором допускается установление обязанности по осуществлению рентных платежей бессрочным образом или на срок жизни получателя. Следует иметь в виду, что пожизненные выплаты могут быть установлены на условиях содержания физического лица с иждивением. Целесообразным будет подробнее рассмотреть договор ренты (понятие, элементы, содержание, виды). А также проанализируем ситуации, возникающие касательно представленной темы в обществе сегодня.

Сущность и значение договора ренты

Для начала необходимо заметить, что в отличие от иных поступлений под рентой следует понимать доход, получаемый с земли, имущества или капитала. Важно дополнить, что от получателей дохода в данном случае не требуется осуществления предпринимательской деятельности. Рассматривая понятие, виды и содержание договора ренты , целесообразным будет изначально привести актуальное на сегодняшний день определение. Так, договор ренты представляет собой соглашение, в соответствии с которым получатель (одна сторона) передает плательщику (другой стороне) в собственность имущественные комплексы, а плательщик так или иначе обязуется в обмен на это имущество периодическим образом выплачивать получателю установленную денежную сумму, именуемую рентой, или предоставлять некоторые средства на его содержание в другой форме. Необходимо знать, что представленное определение регламентировано ст. 583 действующего на территории Российской Федерации Гражданского кодекса.

При изучении понятия и видов договора ренты нужно четко понимать сущность и значение данной категории. Следует иметь в виду, что в историческом плане договор ренты - схема, позволявшая вплоть до начала двадцатого века решать посредством инструментов гражданского права определенные проблемы, которые относились к еще не существующему (первоочередно - пенсионному) обеспечению. На сегодняшний день рассматриваемая категория сохраняет собственное значение в качестве альтернативного и дополнительного источника получения денежных средств, первоначально на содержание граждан. При ознакомлении с понятием, видами, содержанием договора ренты важно в полной мере раскрыть субъектов категории, информация о которых полноценным образом представлена в следующей главе.

Субъекты и форма договора ренты

В настоящее время получателями рентных платежей считаются лишь граждане. Исключение в данном случае составляют получатели постоянной ренты. Ими могут быть объединения некоммерческого типа при условии отсутствия противоречий в отношении действующего законодательства и целей деятельности самой структуры. Необходимо знать, что сегодня ограничений в плане субъектного состава плательщиков определенной суммы денег в качестве рентного платежа не установлено.

Рассматривая , важно помнить, что пожизненные выплаты может устанавливаться в пользу некоторого числа граждан. При подобных обстоятельствах их доли в отношении права, связанного с получением ренты, по умолчанию считаются равными. Если один из получателей умирает, доля его переходит к получателям, которые его пережили. Необходимо знать, что плательщиками могут выступать как юридические, так и физические лица.

Целесообразным будет также разобраться с характеризующей понятие и договора ренты . Важно иметь в виду, что всякий договор представленного типа подлежит удостоверению нотариальными органами. Помимо этого, соглашение, которое предусматривает отчуждение недвижимости под выплату рентного платежа, необходимо зарегистрировать в соответствующих государственных структурах.

Характеристика категории

Прежде чем рассматривать виды договора ренты в гражданском праве , целесообразным будет указать наиболее важные характеристики, относящиеся к данной категории. Среди них важно выделить следующие пункты:

• Договор является реальным (консенсуальным, то есть когда передача имущественных комплексов реализуется за определенную плату).
• Соглашение носит односторонне-обязывающий характер.
• Считается возмездным.
• Договор является алеаторным (рисковым), то есть каждая из его сторон, так или иначе, несет риск, связанный с получением встречного удовлетворения меньшего объема по сравнению с тем, который предоставлен.

Обеспечение выплаты ренты

Рассматривая , важно отметить, что в соответствии с этим документом получатель передает имущественные комплексы в собственность так же, как в случае купли-продажи; определенные суммы платежей при этом выплачиваются периодическим образом. Иногда выплата осуществляется на протяжении неопределенного временного периода (именуется такая ситуация постоянной рентой), что, несомненно, выгодно для плательщика. Необходимо дополнить, что получатель сохраняет за собой конкретные права на обеспечение выплаты рентного платежа (предмет договора), хоть право собственности, так или иначе, переходит к плательщику. В процессе рассмотрения понятия, элементов, видов договора ренты важно знать, что обеспечение выплаты заключается в следующем:

• В отношении недвижимости, которая служит предметом соглашения, получатель приобретает в обеспечение обязательства право залога на соответствующие имущественные комплексы.
• В плане движимого имущества (куда целесообразно отнести и денежные средства), которое служит предметом договора, значительным условием данного соглашения является фактор, устанавливающий обязанность со стороны плательщика по предоставлению обеспечения исполнения актуальных обязательств или по страховке в пользу получателя риска ответственности за ненадлежащее исполнение или неисполнение существующих обязательств вовсе. В случае невыполнения со стороны плательщика представленных обязанностей, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий, связанных с обстоятельствами, за которые не отвечает получатель, последний наделен абсолютным правом расторжения договора и требования возмещения убытков, которые были вызваны этим расторжением. Следует дополнить, что приведенные в пункте сведения регламентированы ст. 587 действующего на территории Российской Федерации Гражданского кодекса.

Условия ренты

Существующие на сегодняшний день виды и особенности договора ренты предполагают наличие существенных условий данного соглашения. Среди них целесообразным будет отметить форму, размер и предмет рентного платежа. Тогда, когда предметом договора выступает движимое имущество, весомым условием служит методика обеспечения исполнения актуальных обязательств, связанных с выплатой рентного платежа. Важно знать, что предметом соглашения может быть абсолютно любое имущество индивидуально-определенного значения. Однако в соответствии с договором пожизненного содержания, заключенного с иждивенцем, речь может идти исключительно о недвижимости. Следует иметь в виду, что в качестве рентного платежа могут выступать не только денежные средства, но и услуги, работы, права на итоги деятельности интеллектуального характера и так далее.

Виды договора ренты и их правовая характеристика

Для начала необходимо отметить, что на сегодняшний день существует три разновидности рассматриваемой категории. Так, в первую очередь целесообразным будет изучить особенности и характеристики соглашения, носящего постоянный характер. В процессе ознакомления с договором ренты и его видами важно понять, что договор постоянной ренты определяется бессрочной направленностью. Необходимо знать, что прекращение представленного соглашения является возможным посредством выкупа имущественных комплексов или иных предметов договора в соответствии с инициативой получателя или плательщика. Интересно то, что отказ плательщика от дальнейших выплат путем выкупа имущества считается действительным только при условии заявления в письменном виде не позже чем за три календарных месяца до прекращения выплат рентных платежей или за более продолжительный временной период, который предусмотрен в договоре постоянной ренты. При этом обязательства, связанные с выплатой рентных платежей, ни при каких обстоятельствах не могут быть прекращены до получения получателем полной суммы выкупа, если другой порядок выкупа не предусматривается актуальным документом.

Необходимо иметь в виду, что соглашение может предполагать исключение осуществления права на выкуп постоянной ренты при жизни получателя или на протяжении другого периода, не превышающего 30 лет с того момента, как был заключен договор. Представленные сведения полноценным образом регламентированы в ст. 592 действующего на территории Российской Федерации Гражданского кодекса.

Требование выкупа

При рассмотрении понятия, характеристики и видов договора ренты выяснилось, что при постоянном соглашении получатель ренты наделен абсолютным правом требования выкупа со стороны плательщика в следующих случаях:

• Плательщиком ренты просрочена ее выплата на срок, превышающий двенадцать месяцев, если иные обстоятельства не предусматриваются договором постоянного типа.
• Плательщиком нарушены собственные обязательства, связанные с обеспечением выплаты ренты.
• Плательщика признали неплатежеспособным. Появились другие обстоятельства, которые очевидно свидетельствуют, что рента не будет выплачиваться со стороны плательщика в сроки или в размере, который установлен действующим договором.
• Недвижимость, переданная под выплату ренты, поступила в собственность общего типа или была разделена между некоторым числом лиц.
• Актуальность иных случаев, предусмотренных договором в соответствии со ст. 593 действующего на территории Российской Федерации Гражданского кодекса.

Характеристики постоянного договора

Договор ренты и его вид , характеризующий постоянное действие, предполагает наличие определенных характеристик, среди которых целесообразным будет отметить следующие пункты:

• Особый состав в субъективном плане. Иными словами, получателями постоянной ренты считаются лишь физические лица (граждане), а также организации некоммерческого типа.
• Наличие возможности передачи прав, свойственных получателю ренты, в результате реорганизации или по наследству. Это может запрещаться договором или действующим на территории Российской Федерации законодательством.
• Наличие существенного условия (наряду с предметом), которым выступает размер рентных платежей. Важно дополнить, что они могут выплачиваться не только в форме определенной суммы денежных средств, но и в иных формах. Размер платежей имеет свойство увеличиваться пропорционально повышению минимального размера актуальной оплаты труда. Представленная информация в полной мере регламентирована ст. 590 действующего сегодня Гражданского кодекса.
• Наличие конкретных сроков. Необходимо знать, что выплаты постоянной ренты производятся по окончании каждого квартала, если иные обстоятельства не предусматриваются договором постоянного типа. Представленные сведения регламентированы ст. 591 действующего на территории

Пожизненная рента

В данной статье целесообразным будет рассмотреть характеристики вида договора пожизненной ренты . Так, особенности представленного соглашения в настоящее время состоят в следующем:

• Срочная направленность действия договора пожизненной ренты, которая ограничивается периодом жизни, свойственным ее получателю.
• Возможность выплаты ренты исключительно в денежной форме. Необходимо дополнить, что размер данной суммы не может быть меньше одной минимальной оплаты труда. Представленная информация регламентирована ст. 597 действующего на территории Российской Федерации Гражданского кодекса.
• При рассмотрении договора ренты и его вида, который характеризуется пожизненным значением, важно отметить наличие определенных сроков. Так, в данном случае рента выплачивается по окончании каждого месяца в соответствии с календарем, если иные обстоятельства не предусматриваются договором. Изложенные сведения в полной мере регламентированы ст. 598 действующего в настоящее время Гражданского кодекса.
• Наличие риска случайной гибели имущественных комплексов. Необходимо знать, что данный риск несет плательщик ренты. Кроме того, случайная гибель имущества ни при каких обстоятельствах не освобождает его от существующих обязательств.

Договор пожизненного содержания

Как выяснилось, видами договора ренты являются следующие пункты:

• Постоянная рента.
• Пожизненная рента.

В последней главе целесообразным будет полноценно рассмотреть актуальные особенности и характеристики договора пожизненного содержания, который заключается с иждивенцем. Следует иметь в виду, что в соответствии с представленной разновидностью договора получателем ренты является физическое лицо, которое передает принадлежащую ему жилую квартиру, дом, участок земли или другое недвижимое имущество в собственность плательщика определенной суммы. Важно дополнить, что последний, так или иначе, обязуется реализовывать пожизненное содержание иждивенца (гражданина или третьего лица, указанного в рассматриваемом договоре). Представленная информация регламентирована п. 1 ст. 601 действующего на территории России Гражданского кодекса. Следует иметь в виду, что договор пожизненного содержания считается разновидностью договора пожизненного типа ренты.

Необходимо знать, что предметом рассматриваемого соглашения может являться исключительно недвижимость. Платежи, носящие рентный характер, осуществляются, как правило, в форме обеспечения существующих потребностей получателя в уходе, питании, жилище, одежде и так далее. Важно иметь в виду, что минимальным размером рентных платежей в данном случае является сумма, равнозначная двум минимальным оплатам труда. Кстати, представленные обстоятельства предполагают, что плательщик наделен абсолютным правом отчуждения имущества лишь с предварительного согласия получателя. Обязательство по пожизненному содержанию прекращается сразу же после смерти получателя ренты. При весомом нарушении плательщиком собственных обязательств получатель вправе потребовать возврата недвижимости, переданной в обеспечение пожизненного содержания или выплаты ему выкупной цены. Следует подчеркнуть, что плательщик не вправе требовать компенсировать расходы, понесенные по причине содержания получателя.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а платель­щик ренты обязуется в обмен на полученное имущество выплачивать получателю ренту в установленные договором сроки в виде определен­ной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается установление обязанно­сти выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жиз­ни получателя ренты (пожизненная рента) . Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению , а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации.

Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

Договор ренты — реальный, возмездный и односторонне-обязывающий.

Стороны: покупатель ренты и плательщик ренты . В качестве таковых могут выступать граждане и юридические лица. При этом получателями ренты могут быть только граждане.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 586 ГК РФ рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

Виды ренты:

• постоянная рента (выплачивается бессрочно),
• пожизненная рента (выплачивается на период до смерти рентополучателя),
• рента на условиях пожизненного содержания с иждивением.

Закон называет постоянную ренту (ст. 589 ГК), пожизненную ренту (596 ГК), пожизненное содержание с иждивением (ст. 601 ГК).

Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие объединения, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Права получателя ренты по до­говору постоянной ренты могут передаваться лицам путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица, если иное не предусмотрено законом или договором. Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления ве­щей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стои­мости денежной сумме ренты. Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, размер выплачиваемой ренты увеличивается про­порционально увеличению установленного законом МРОТ. По договору ренты одна сторона (получатель рен­ты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обя­зуется в обмен на полученное имущество периодиче­ски выплачивать получателю ренты в виде определен­ной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ).

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни граж­данина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в пра­ве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не пред­усмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обя­зательство выплаты ренты прекращается. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту за­ключения договора, ничтожен. Пожизненная рента определяется в до­говоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

Предметом данного договора может быть любое движимое и недвижимое имущество, способное к участию в гражданском обороте. Пожизненная рента не передается по наследству, не передается путем уступки права требования.

Законом допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя рен­ты обязательство выплаты ренты прекращается.

Пожизненная рента выплачивается в денежной сумме в течение всей жизни. Размер пожизненной ренты относится к одному из существенных условий договора и соответственно должен быть обязательно в нем оговорен. Он не может быть меньше минимального размера оплаты труда, выплачиваемого по окончании каждого календарного месяца.

Одним из оснований прекращения обязательства по выплате постоянной ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сто­рон, в том числе путем предоставления отступного, посредством снижения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты.

Закон отдельно регламентирует договор пожизненного содержания с иждивением. По его условиям получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязует­ся осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и раз­умности. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина перио­дических платежей в деньгах. Плательщик ренты имеет определенные права и обязанности, в частности он вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, но только с предвари­тельного согласия получателя ренты; обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержа­ния с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекраща­ется смертью получателя ренты.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обяза­тельств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. Обязанность по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также уход за ним. Договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух МРОТ. Договором может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Плательщик дол­жен обеспечить надлежащее состояние предоставленного имущества.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. В случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Статья 583 ГК – по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущества, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо в виде предоставления средств на его содержание в иной форме.

Договор имеет длительную историю. Он возник в Египте в средние века. Причина – в тот период потенциальные покупатели недвижимости использовали трудности с наличным приобретением, поэтому потом выплачивались периодические платежи (рента), Тогда же определены были основные разновидности (постоянная – вечная рента, пожизненное содержание и прочее). Наше законодательство в дореволюционный период практика знала, но законодательство не закрепляло. Впервые была попытка закрепить в проекте гражданского уложения, но не закрепилось. Далее кодексы не закрепляли. Но они имели место на практике. Впервые законодательно был закреплен данный договор в ГК 1964 года, где появилось 2 статьи для данного договора (продажа жилого дома с тем, что покупатель позже будет содержать продавца пожизненно).

Место договора. Существует 3 позиции:

Это разновидность договора купли-продажи. Возникла в 1964 году

Это самостоятельный договор, отличающийся от купли-продажи тем, что круг участников договора ограничен, отношения носят длящийся характер, встречное предоставление носит особый характер, так как оно заранее не определено по размеру

Это разновидность договора возмездного оказания услуг. Услугодатель – это получатель ренты. Недостаток позиции в том, что договор ренты направлен на передачу имущества в собственность, а в данном договоре – осуществление действий.

2 позиция является наиболее обоснованной. Договор является возмездным, реальным, односторонне обязывающий, рисковый характер договора (алеаторный). Риск в том, что объем ренты неопределенный, обязательство не определено по времени.

Особенность в том, что субсидиарно к договору ренты могут применяться положения о договоре купли-продажи, либо положения о договоре дарения. Отношения купли-продажи - если имущество изначально за плату, дарения – если передается безвозмездно.

Предмет договора – имущество, пожизненное содержание с иждивением – предмет – только недвижимое имущество, в остальных – любое. Имущественные права не могут быть предметом договора. Вещи могут быть и в качестве ценные бумаги и деньги. Безналичные деньги и бездокументарные ценные бумаги – предметом договора не могут выступать (это только позиция, так как это имущественное право больше). Если предметом ренты являются недвижимое имущество: здание, сооружение; то рента выступает в качестве обременения права собственности. Это значит, если лицо получило предмет ренты в собственность, продает ее, то все обязанности переходят к новому собственнику. Так как это обременение, то продавец обязан об этом уведомлять покупателя. В отношении движимого имущества, такого обременения не наступает, поэтому рента прекращается.

Форма договора:

Обязательное нотариальное удостоверение. Это форма обязательно нотариальная. Договор ренты, предметом которой является недвижимость, подлежит государственной регистрации. Нарушение 1 требования (об удостоверении нотариусом) влечет недействительность договора, нарушение 2 требования – незаключенность.

Стороны договора

Получатель ренты – лицо, передающее имущество в собственность и получающее доход (ренту) и плательщик ренты. Субъектный состав варьируется от вида договора ренты. Получателями ренты в договоре пожизненной ренты и в договоре пожизненного содержания с иждивением могут выступать только граждане; в постоянной ренте – граждане и некоммерческие организации. В качестве плательщика могут выступать кто угодно.

Цена договора ренты. Условие цены может состоять из нескольких элементов. Если имущество передается под выплату ренты возмездно, то цена договора складывается из стоимости имущества и ренты платежей, если передача безвозмездна, то цена включает только рентные платежи. Если не оговаривается возмездность или безвозмездность, то предполагается безвозмездность и используются правила договора дарения.

В случае, если под выплату ренты передается недвижимое имущество, то получатель ренты приобретает право залога на это имущество для обеспечения требований, связанных с рентными платежами.

Виды ренты:

Договор постоянной ренты

По нему рентные платежи выплачиваются бессрочно

Договор пожизненной ренты

По нему рентные платежи выплачиваются в течение срока жизни получателя

Договор пожизненного содержания с иждивением – разновидность договора пожизненной ренты.

Договор ренты - это соглашение, в соответствии с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество.

При этом плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму (рентные платежи) либо тратить денежные средства на содержание получателя ренты в другой форме (например, производить оплату коммунальных услуг, покупать продукты, осуществлять социально-бытовой уход и др.).

Виды договоров ренты

На практике различают следующие виды договора ренты:

Договор постоянной ренты

Договор пожизненной ренты

Договор пожизненного содержания с иждивением.

Стороны договора ренты

Сторонами в договоре ренты выступают получатель ренты – рентный кредитор и плательщик ренты – рентный должник.

Рентный кредитор

Рентный кредитор – это лицо, которое передает своё имущество в собственность другому лицу (рентному должнику) для получения дохода (ренты) на протяжении длительного периода времени. При этом получателем ренты могут являться некоммерческие организации (по договору постоянной ренты), а также физические лица (по договору постоянной или пожизненной ренты, по договору пожизненного содержания с иждивением). Отметим, что коммерческие организации не могут выступать получателями ренты.

Рентный должник

Рентный должник – это лицо, которое принимает обязательство в обмен на полученное в собственность имущество уплачивать рентному кредитору доход (ренту) в течение длительного периода времени.

Плательщиками ренты могут являться любые физические и юридические лица.

Предмет договора ренты

Предметом договора ренты является только индивидуально-определённое имущество, которое находится на праве собственности.

Таким имуществом являются движимые и недвижимые вещи, наличные денежные средства и документарные ценные бумаги.

Таким образом, не могут быть предметом договора ренты имущественные права, в том числе безналичные наличные денежные средства и иные права требования, бездокументарные ценные бумаги, а также работа и услуги, информация, исключительные права и личные нематериальные блага.

Рентные платежи

По общему правилу, договор ренты является возмездным, если соглашением сторон не предусмотрено иное.

Виды рентных платежей

На практике можно выделить такие рентные платежи:

Денежные средства, или равное по стоимости: предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг - в договоре постоянной ренты.

Только денежные средства в договоре пожизненной ренты.

Денежные средства, или иждивение, то есть содержание и уход: обеспечение жильем, лекарствами, одеждой, питанием и пр. - в договоре пожизненного содержания с иждивением.

Форма предоставления рентных платежей

Форма предоставления рентных платежей прописывается в соглашении сторон и может быть комбинированной (например, одна часть ренты выплачивается денежными средствами, а другая часть ренты заключается в предоставлении услуг).

Для защиты интересов рентного кредитора законодательство может устанавливать минимальный размер постоянной и пожизненной ренты, а также определять минимальную стоимость общего объема содержания с иждивением.

Законом также предусмотрено обязательное увеличение размера ренты пропорционально увеличению величины прожиточного минимума.

Момент возникновения права на рентные платежи

Право на получение рентных платежей возникает у рентного кредитора только после передачи своего имущества рентному должнику для целей выплаты ренты. С этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей в пользу рентного кредитора у рентного должника.

Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся, так как договор заключается на срок жизни получателя ренты или бессрочно, и подлежит исполнению на постоянной основе. Поэтому действующее законодательство устанавливает ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты.

Отметим, что в случае просрочки выплаты рентных платежей плательщик ренты (рентный должник) обязан уплатить получателю ренты (рентному кредитору) проценты. При этом размер процентов определяется законом или договором.

Срок договора ренты

Пожизненная рента может устанавливаться на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

Постоянная рента устанавливается на бессрочный срок.

Форма договора ренты

Договор ренты обязательно должен быть заключён в письменной форме и заверен нотариально.

Если в договоре предусмотрено отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, то такой договор ренты подлежит обязательной государственной регистрации.

Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, то договор ренты будет считаться недействительным (ничтожным). Если договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но при этом не пройдет государственную регистрацию, то такой договор ренты будет считаться незаключенным.

Существенные условия договора ренты

Существенные условия договора ренты, прежде всего, зависят от разновидности договора ренты. Общим для всех видов договора ренты существенным условием является, во-первых, его предмет. Под выплату постоянной и пожизненной ренты может передаваться любое имущество. Объектом договора пожизненного содержания с иждивением выступает только недвижимое имущество. Во-вторых, к существенным условиям договора ренты относится обязанность рентного должника обеспечивать интересы рентного кредитора.

Защита интересов рентного кредитора

Способы защиты интересов рентного кредитора отличаются в зависимости от вида передаваемого имущества.

1. Если под выплату ренты передается движимое имущество, то в качестве таких средств могут использоваться:

Способы обеспечения исполнения обязательств по уплате ренты: , удержание, поручительство;

Страхование риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты в пользу рентного кредитора.

2. Если под выплату ренты передается недвижимость, то в качестве обеспечительной меры применяется залог (ипотека).

Отметим, что неисполнение рентным должником надлежащим образом всех условий договора даёт право рентному кредитору расторгнуть договор и потребовать возмещения понесенных убытков.

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме .

Договор ренты: подробности для бухгалтера

• Как без потерь передать недвижимость близким родственникам

  Пожизненное проживание в квартире. В договоре ренты нужно прописать все условия: размер... . Кроме того, квартира, полученная по договору ренты, считается общим имуществом супругов, соответственно... разделу при разводе. И последнее: договор ренты всегда обременяет квартиру. В случае... договору переходят на приобретателя имущества. Договор ренты нужно заверить у нотариуса и...

• Сделки с недвижимостью

  Пожизненное содержание с иждивением. По договору ренты собственник передает другому лицу в... или бесплатно. Обязательным условием заключения договора ренты, предметом которого является недвижимость является... плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. При... , возникшим в связи с нарушением договора ренты. Лицо, приобретающее недвижимость, обремененную рентными...

• Рента: правовое регулирование, бухгалтерский учет и налогообложение

  Учреждения в приобретение квартиры по договору ренты бесплатно отражаются следующими бухгалтерскими... обязательств по договору ренты Начисление суммы ежемесячных рентных платежей по договору ренты 2 ... стоимости амортизируемого имущества, полученного по договору ренты, не предусмотрен. Воспользуемся положениями... налогоплательщиком основного средства безвозмездно (по договору ренты бесплатно) оно оценивается в... стоимость квартиры, полученной по договору ренты бесплатно, учитывается учреждением при...

• Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

  Имущества (статья 582 ГК РФ); · договор ренты с передачей недвижимости под выплату...

• Ответственность за нарушение законодательства Российской Федерации о рекламе
• Обзор изменений законодательства за ноябрь 2014 г.

  Имущество получено по приватизации, по договору ренты. В остальных случаях минимальный срок...

• Нормирование рекламных расходов
• Сделки с коммерческой недвижимостью в 2019 году

  Г. на имущество, полученное по договору ренты, приватизации, наследства, дарения от члена...

• Какие налоги за недвижимость надо заплатить до 1 декабря текущего года, а какие в следующем

  В результате приватизации или по договору ренты с иждивением. А в остальных...

• О налогообложении НДФЛ доходов, полученных по договору ренты

  От продажи имущества, передаваемого по договору ренты, поскольку их выплата осуществляется бессрочно... и ежемесячных выплат, выплачиваемых по договорам ренты с пожизненным содержанием, направляет копию... Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает...) указанного им третьего лица (лиц). Договор ренты - это самостоятельный, имеющий свои особенности... имущество. При этом специфическим признаком договора ренты в ряду других договоров, направленных...

• Передача жилья по договору ренты влечет уплату НДФЛ

  Лицом как рентополучателем по договору ренты с пожизненным содержанием и... получении рентных платежей по договору ренты с пожизненным содержанием и... (далее - Гражданский кодекс) по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает... , что в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату... существу договора ренты. Таким образом, правила договоров купли-продажи применяются в договоре ренты... имущества за плату осуществляется по договору ренты, а не договору купли...

• В целях НДФЛ передача имущества по договору ренты не приравнивается к продаже

  Налогообложении НДФЛ доходов, полученных по договору ренты с пожизненным содержанием с иждивением... . Рассмотрена ситуация, когда по договору ренты ее плательщик выплачивает получателю единовременную... . Ведомство указало, что специфическим признаком договора ренты в ряду других договоров, направленных... меновый (не эквивалентный) характер. Сторонам договора ренты в момент его заключения не... от продажи имущества, передаваемого по договоры ренты. Как следствие, нормы НК об...

• Медведев привязал размеры ренты, алиментов и возмещения вреда потерпевшим к прожиточному минимуму

  Величины прожиточного минимума платежей по договорам ренты, по алиментным обязательствам и по...

• Банкам сказали, как надо контролировать сделки с недвижимостью

  Менее года, с правом выкупа; Договор ренты; Договор дарения недвижимого имущества, доли...

• Каким будет НДФЛ, если унаследованная доля квартиры продана через три года

  В результате приватизации или по договору ренты. Таким образом, если доля в...